Zinshaus schätzen lassen für Verkauf?

Hausverwalter oder gerichtlich beeidete sachverständige Makler machen so etwas.

Unverbindlich wird aber schwierig, da so eine Schätzung (Verkehrswert oder Ertragswert oder beides) normalerweise ein paar Tausender kostet.

 

Ich kann dir eine gaaaaanz grobe Methode nennen, wie du schauen kannst was ungefähr rauskommen könnte, allerdings hast du dann nur einen Anhaltspunkt, das ersetzt keiner professionelle Schätzung.

Du brauchst für einen Monat den gesamten Netto-Hauptmietzins des Hauses (ohne Betriebskosten, ohne LIftkosten, ohne UST, wirklich NUR Netto-Hauptmietzins), den multiplizierst du mit 12 (=Jahresrohertrag der LIegenschaft), davon ziehst du grob gesagt 20 % Bewirtschaftungskosten ab (wenn das Haus ein Altbau mit erhöhtem Reparaturaufwand ist vielleicht eher 25 . Das was da rauskommt ist der Liegenschaftsreinertrag.

Diesen musst du kapitalisieren. Das heißt, du bestimmst die Restnutzungsdauer (bei einem Zinshaus in einem relativ guten Zustand kannst du, unabhängig vom Baujahr 50 - 60 Jahre annehmen, sonst ensprechend weniger). Dann kommt der Zinssatz, das ist das wichtigste, er bildet ab wie risikoreich die Immobilie ist. Je nach Lage und Zustand kann man hier zwischen 4 und 5,5 % annehmen, bei einem klassischen Wr. Zinshaus in ganz guter Lage würd ich 4,5 % wählen.

Dann ermittelst du dir mit einer Formel den Kapitalisierungsfaktor:
= (((1+Zinssatz)^Nutzungsdauer)-1) / ((1+Zinssatz)^Nutzungsdauer) * Zinssatz))
Beispiel: ((1,05^50)-1) / (1,05^50) * 1,05

Mit dem Ergebnis dieser Formel multiplizierst du den Reinertrag, somit hast du einen Ertragswert für die Liegenschaft.
Je nach Grundstücksgröße kommen vermutlich ein ein paar Tausend Euro für den abgezinsten Bodenwert dazu, das wäre jetzt aber zu kompliziert.

Du kannst hier einiges nachlesen:
http://www.immogutachter24.de/immobilien-gutachter-frank-roemer_ertragswertverfahren.html

Aber wie gesagt, das ist nur eine grobe Wertermittlung, damit du weißt wo du ungefähr stehst. Ein Gutachten berücksichtigt eben noch Zustand und Lage des Objektes, nicht nur den Ertrag.

Hoffe du kennst dich aus, klingt kompliziert, ist es aber nicht.

LG!

 

Was ich vergessen hab, hier sind aber keine Lasten berücksichtigt, etwaige im Grundbuch eingetragene Wohnrechte, Fruchtgenussrechte etc. wirken natürlich wertmindernd bzw. machen die Liegenschaft unverkäuflich.

 

Bitte schön! Aber wie gesagt, ist nur eine grobe Einschätzung, damit ihr mal einen Anhaltspunkt habt!

 

Remax bietet solche Leistungen immer wieder mal gratis an. Kannst jedoch nicht mit einem Sachverständigen vergleichen - für eine Grobschätzung wirds reichen!