Genossenschaft-/Eigentumswohnung

na eine eigentumswohnung gehört dir, die kaufst du und falls du mal wieder ausziehst kannst auch du sie verkaufen

eine genossenschaftswohnung, da tritts du bei einer genossenschaft bei, zahlst für die wohnung einen genossenschaftsbeitrag und zahlst dann jedes monat miete....ist aber im normalfall billiger als eine normale mietwohnung, wenn du wieder ausziehst aus der wohnung gibst du sie der genossenschaft zurück und bekommst auch deinen genossenschaftsbeitrag retour....

 

Hallo,

das ist wahrscheinlich wie bei uns jetzt,

wir geben unsere geförderte Mietwohnung retour, aber die wird nicht mehr vermietet sonder nur noch verkauft.

Weil die wurde jetzt nach unserem Auszug automatisch in Eigentum umgewandelt, das sind diese geförderten Mietwohnungen mit Kaufoption nach 10 Jahren, die werden dann meistens nur noch Eigentumswohnungen.

lg kathrin

 

Hallo!

Du meinst wahrscheinlich den Unterschied zwischen "Genossenschaftswohnungen mit Eigentumsoption" und "Eigentumswohnungen"

1.) Eigentumswohnungen:
Hier musst du den Kaufpreis gleich am Anfang zahlen (sagen wir mal die Wohnung kostet gesamt 100.000€). Die Wohnung gehört dann dir und du zahlst dann monatlich nur noch Betriebskosten (je nach Bau um die 1,90/m2)

2.) Genossenschaftswohnung mit Eigentumsoption
Wie pmarion schon gesagt hat, zahlst du hier zu Beginn einen gewissen Genossenschaftsbeitrag (Bsp. 20.000€) und danach monatlich noch Miete an die Genossenschaft.
Nach ca. 10-15 Jahren hat man bei dieser Art dann die Möglichkeit die Wohnung zu kaufen. Dazu wird dann ein Teil der Miete angerechnet und der Genossenschaftsbeitrag und man zahlt noch einen gewissen Restbetrag auf den Gesamtwert der Wohnung.

Es gibt jetzt nur folgendes Problem bei der zweiteren Möglichkeit.
Sagen wir mal es sind insgesamt 50 Wohnungen in dem Bau. Von den 50 Wohnungen entscheiden sich aber nur 20 diese nach 10 Jahren zu kaufen. Die Genossenschaft hat somit noch immer die Mehrheit an Wohnungen und somit auch bei eventuell anfallenden Entscheidungen (neuer Hausanstrich, Renovierungen, etc...).
Bist du dagegen in einem Bau wos nur Eigentumswohnungen gibt, dann hat jede Wohnugn eine Stimme und es geht ein bisschen fairer zu.

So ich hoffe ich konnte helfen!

LG

 

ganz gut erklärt bis auf eine kleine ausnahme die aber anscheind viele menschen falsch verstehen: von der monatlichen miete fliesst nichts, aber auch wirklich gar nichts in die abzahlung der wohnung. das wäre mietkauf gibt es aber bei keiner genossenschaft.

woran liegt das missverständnis? die genossenschaften nehmen alle landesdarlehen um wohnhäuser zu errichten. das ist die entsprechende förderung der stadt wien für das haus. darüber hinaus hat, je nach einkommen und förderungsart der wohnung, jeder mieter anspruch auf das so genannte eigenmittelersatzdarlehen. dieses wird dann langfristig mit 1% zins abbezahlt. der genossenschaftsmieter zahlt eine brutto miete in der folgende anteile drinnen sind:

nettomiete
ust
betriebskosten
erhaltungskosten
usw.

die nettomiete beinhaltet meistens die annuität. und da liegt der hund begraben. diese annuität wird von den genossenschaften dazu verwendet die von dem land, in usnerem fall der stadt wien, gewährten förderungen zurückzuzahlen. da gibt es strikte regelungen wie viel die genossenschaft pro monat und m² von mietern verlangen darf. immer nützen sie das maximum aus.

es scheint also vielen so, dass sie damit einen teil in die abstotterung der wohnung bezahlen. defacto ist es ja auch fast so. aber sicher ist es nicht. denn nach 10 jahren kommt ein sachverständiger und sagt die wohnung ist, hausnummer, 150000 euronen wert. die genossenschaft gibt einem dann die möglichkeit diese wohnung um diesen preis, weniger den noch übriggebliebenen genossenscahftsanteil(dieser wird in der regel jährlich um 1% weniger), zu kaufen.

ob es da noch das spielchen gibt, von wegen der mieter hat eigentlich den kredit welcher für die errichtung des hauses notwendig war selber abbezahlt, also ziehen wir das auch noch anteilsmässig ab sei dahingestellt. ich baue nicht darauf bzw. weiss es nicht sicher.

zu der erwähnten problematik mit der situation der nur teilweise gekauften wohnungen, kommt hinzu, dass einige genossenscahften nur dann wohnungen wirklich verkaufen, wenn sich ein bestimter prozentsatz der mieter auch wirklich dazu entschliesst. bei uns ist es aber so dass wir auch als einzige die wohnung nach 10 jahren kaufen könnten.

im prinzip sehe ich genossenschaftswohnungen aber aus folgendem grund günstiger als mietwohnungen: man ist gezwungen innerhalb von 10/15 jahren geld zu sparen. davon ausgehend das die meisten jungen paare nicht wirklich 40000 euro irgendwo herumliegen haben, denke ich ist es ein super nebeneffekt.

denn wenn ich mir das so überlege: ich zahle dann 570 euro miete(inkl bk und ust) für eine 4 zi 110m² wohnung. das ist an und für sich günstig. da ich aber den genossenschaftsanteil von 37000 nicht flüssig hatte, was ohne erbe und mit 26 jahren auch nicht verwunderlich ist, musste ich entsprechend finanzieren. nach 10 jahren werde ich also die miete bezahlt haben und daneben also ca 35000 euro gespart haben, wenn ich brav finanziert habe.

wenn ich dann die wohnung nicht mehr haben will nehme ich mein geld und mach was anderes damit. anderenfalls kann ich es dazu verwenden eine doch nicht geringe summe als eigenkapital beim kauf der wohnung zu haben. daneben kann ich mir durch die geringe miete eventuell noch mehr geld auf die seite legen.

wenn ich eine normale mietwohnung in entsprechender grösse wählen würde würde ich wahrscheinlich in ähnlicher wohnqualität nicht unter 900 bis 1000 euro wegkommen. und davon hätte ich in 10 jahren nichts.

einige werden sagen: warum nicht gleich eine eigentumswohnung? naja da ist es eben so dass wenn man kein bzw. nur gerignes eigenkapital hat, es auf der einen seite nicht möglich ist einen kredit zu bekommen bzw. muss man dann zinsen länge mal breite zahlen. andererseits geht man meiner meinung nach ein höheres risiko ein denn man weiss nie wie sich der immobilienmarkt entwickeln wird. wenn ich dann irgendwann raus will könnte es jahre dauern bis der passende käufer daher kommt bzw. muss ich die wohnung unterm wert abstossen. diese gefahr ist bei gen. mit eigentumsoption in den ersten 10 jahren nicht gegeben.

also ist die entscheidung ganz einfach. wenn man nicht gerade was auf der seite hat und dennoch was reissen möchte kann es nur heissen: auf zur genossenschaft

 

also ich bin da anderer Meinung. Bei nem Kredit von sagen wir mal ca. 150.000€ zahlt man (zum Beispiel beim Schweizer Franken Kredit) monatlich um die 400€ an Zinsen zurück + die Ansparung um den Kredit zurückzuzahlen (ca. 300€ würd ich mal sagen). Ergibt 700€ (das Risiko bei nem SF-Kredit ist mir klar, aber ist trotzdem noch günstiger als ein €-Kredit).
Selbst wenn man sich die Wohnung nicht mehr leisten kann bzw. rauswill. Was ist denn schon verloren? Die 400€ Zinsen, der Rest ist ja angespart. Natürlich hab ich das Risiko, dass sich kein passender Käufer findet, dafür hab ich aber den großen Vorteil nach 20-25Jahren eine Wohnung mit geringer monatlicher Belastung zu haben.

Und ein anderer großer Vorteil ist noch dazu, das Leute die in einem Bau mit nur Eigentumswohnungen leben um vieles Rücksichtsvoller mit den allgemeinen Sachen (Spielplatz, Stiegenhaus, etc..) umgehen. In Genossenschaftswohnungen/Mietwohnungen ist es den (meisten) Leuten vollkommen egal ob irgendwas kaputt geht - zahlen ja nicht sie (auch wenn sie das ganze über die Miete zu zahlen haben, ist es den meisten einfach nicht bewusst)

Geb dir aber Recht, dass man am Anfang mit einer Genossenschaftswohnung ganz gut dran ist, weil man meistens einfach keine Eigenmittel hat um einen Kredit für eine Eigentumswohnung zu nehmen. Und man mittlerweile genausoviel Miete zahlt wie für eine Gemeindewohnung.

 

meine Eltern haben sich als ich "unterwegs" war, mit dem Erbe meines Vaters eine Eigentumswohnung gekauft. Da sie diese schon lange nicht mehr nützen, und auch wir Kinder keinerlei Interesse hatten (schlechte Bausubstanz, unsympathische Mitbewohner, hohe Betriebskosten, stark sanierungsbedürftig) wollten sie die Wohnung schon länger verkaufen, um mit dem Geld eine andere Investition zu tätigen. Ich habe damals mitbekommen, dass es total langwierig und mühsam ist einen Käufer zu finden. Da wäre vermieten immer noch günstiger, meine Eltern wollen allerdings nichts mehr mit der Wohnung zu tun haben. Derzeit bewohne ich sie mit Mann und Kind, sind aber schon länger auf der Suche nach einer Genossenschaftswohnung bzw. Mietwohnung mit Kaufoption. Für den Laien ist das gar nicht so leicht zu druchschauen, was jetzt im Endeffekt günstiger ist. Uns ist wichtig, wie das auch schon hier angeschnitten wurde, dass wir nicht ewig viel Miete zahlen und dann gehört uns nichts. Wenn wir dann in 10-20 Jahren z.b. ein Haus kaufen möchten, müssten wir erst wieder einen hohen Kredit aufnehmen, da man ja bei so hohen Mieten kaum Geld auf die Seite legen kann. Also kommt nur Kaufoption in Frage. Bei uns wars immer so, dass wir zwar wie es genau heißt "Eigentümer eines bestimmten Anteils einer Liegenschaft mit dem ausschließlichen Nutzungsrecht bestimmter Räume" sind, sprich Besitzer einer Eigentumswohnung. Man kann aber genau nichts entscheiden, alles richtet sich nach den Mehrheitsbeschlüssen der Hausgemeinschaft. Da wird man permanent sekkiert, auch wenns nur um Kleinigkeiten geht. Wir haben 48 Wohnungen in dem Haus, nur die wenigsten beteiligen sich an Versammlungen und von diesen wenigen wird dann die Mehrheit genommen. Da gehen 10 Leute zu einer Versammlung (meistens immer dieselben) von denen sind 4 dagegen und 6 dafür und diese 6 sind dann ausschlaggebend wenn z.b, eine neue Waschmaschine gekauft wird, da aber alle mitzahlen müssen,auch wenn sie die nicht benützen. Wir haben so einen Drachen über uns wohnen, der sich immer wieder von ein paar Leuten zur quasi Vermittlerin zwischen Bewohnern und Hausverwaltung wählen lässt und sich um alles kümmert, in erster Linie aber in eigener Sache. Sie schleimt sich permanent bei der Hausverwaltung ein und hetzt Bewohner gegeneinander auf, mischt sich überall ein und geht den ganzen Tag irgendjemanden auf dei Nerven. Und da gibts halt immer ein paar die finden es toll dass sie sich so kümmert. Wenn wir ausziehen werden wir allerdings alle Vorfälle der HV melden. Ich bin derzeit damit beschäftigt mir Rechtsauskünfte und Beratung bei diversen Wohnrechtsexperten zu holen, da sie letztens mir gegenüber erwähnt hat, es wäre ihr unter Umständen möglich, mich "raus zu schmeißen"! Aus unserer eigenen Wohnung! Das werden wir nicht auf uns sitzen lassen und ich werde sie wenn wir ausziehen darauf festnageln bei der Hasuverwaltung. Leidergottes schaffte sie es jahrzehntelang durch die Passivität mancher Mitbewohner alles so zu drehen wie es ihr Recht war. So was ist widerwärtig und kann, muss aber nicht einem unterkommen wenn man eine Eigentumswohnung besitzt. Ich hab schon mal länger in einer Genossenschaftswohnung gewohnt, da wäre soetwas nie denkbar gewesen. Jeder hatte seine Ruhe, bei Beschwerden oder Reparaturen ist automatisch die Genossenschaft zuständig, man zahlt auch seinen Teil für alles mit. Das war schon sehr angenehm. Ich hoffe wir haben so bald wies nur geht etwas passendes gefunden, denn ich habe es satt nach 25 Jahren, stänig gemaßregelt zu werden, weil mein Kinderwagen der Länge nach dasteht anstatt derquer, oder ich meinen Balkon nicht aufgeräumt habe und die Leute über mir sich vor ihrem Besuch genieren, wenn sie vom Balkon hinunter schaun. Ja so haarsträubend blöd kann die Menschheit sein.
Ich wollte nur aufzeigen, dass eine Eigentumswohnung oder auch ein Reihenhaus in Eigentum eigentlich in dem Sinne gar kein richtiges Eigentum ist. Ich bin in Zukunft sehr vorsichtig. Wenn ich eines Tages eine Wohnung in Eigentum erwerben kann bei einer Genossenschaft, kann sich trotzdem nicht eine Einzelner Mieter wichtig machen, weil das Haus zur Genossenschaft gehört. Unser Ziel wäre langfristig, nach Eigentumserwerb die Wohnung entweder zu verkaufen oder zu vermieten und uns ein Haus mit Grundstück zu kaufen. Bis dahin wirds allerdings noch ein wenig dauern....

 

@wienerpapa hat grundsätzlich völlig Recht mit dem, was er schreibt, aber den großen Vorteil einer Genossenschaftswohnung mit Kaufoption hat keiner erwähnt:

Genossenschaften sind gemeinnützig und daher von der MWSt befreit. Naturgemäß auch beim Verkauf einer Wohnung.

D.h., die Wohnung wird um 20 % billiger als eine vergleichbare Eigentumswohnung angeboten.

 

also ich wohne jetzt in einen genossenschaftswohnung und werde auch in eine umziehen aber habe das bisher nie und nimmer gewusst. vielen dank. allerdings stellt sich mir die frage warum ich dan ust zahlen muss? oder ist der vorteil nur dann einer wenn es um den verkauf geht?

 

DU bist ja nicht Ust-befreit, sondern die Gen.

DU zahlst daher für die Miete Ust. (Falls ich Deine Frage richtig interpretiere)

Da die Gen. beim Verkauf aber keine Ust abführt (und auch bei der Errichtung der Wohnung an die bauausführenden Firmen keine gezahlt hat), nimmt sie auch vom Käufer keine. (Sonst tät die Ust buchhalterisch herumschweben, wenn Du verstehst, was ich meine)

 

Hallo!

Besonders @Wienerpapa (weil Thürnlhof )

Ich kann natürlich jetzt eine totalen Blödsinn erzählen aber: ich erkundige mich gerade wegen einer Genossenschaft im Jungbügerwald (wobei meine Frage dabei ist: ist das wirkllich wald oder ein Wald voller Jungbüger - Scherzerl ). Ich habe einen Mietvertrag schon mal bekommen und da ist eine Eigentumsbegründung drinnen (dh. nach 10 Jahren kann ich die Wohnung kaufen).
Laut einem Bekannten der auch in Genossenschaft wohnt, ist jetzt ein neues GEsetz draußen, wo in allen Mietverträgen eine Eigentumsbegründung drinnen sein MUSS. Außerdem hat er gemeint, wenn man bei der Vertragsunterzeichnung angibt, man möchte die Wohnung dann später wirklich kaufen, dann wird ein Teil der Miete sehr wohl zur Abstotterung herangezogen (dh. es ist dann eine Art Mietkauf). Allerdings ist die Kaufabsicht dann bindend...

Lg, heidelbaer1206

 

ich wohne auch seit 1 jahr in einer genossenschaftswohnung mit eigentumsoption! und ich konnte bei vertragsunterzeichnung nicht angeben dass ich die wohnung dann später wirklich kaufen will! von der miete wird nur ein kleiner teil angerechnet, ich zahle damit die zinsen des darlehens zurück!das gleiche ist jetzt mit der mietkaufwohnung meines freundes mit dem unterschied dass ihm die genossenschaft schon jetzt sagen konnte welchen betrag er in 10 jahren ca zahlen muss um die wohnung kaufen zu können! bzw welcher betrag dann noch offen ist, den zahlt er dann nach 10 jahren auf etliche jahre mit der miete zurück
lg althea

 

Hi, my 2 cents:

das Versprechen des "Eigentumübergangs" wird gerne bei Genossenschaftswohnungen als Lockvogel benutzt und seltenst im Mietvertrag als für den Mieter ziehbare Option hinterlegt. Selbst dann wird in den Fällen, die mir bekannt sind, von dem Usus Gebrauch gemacht, im Falle einer Anmeldung zum Eigentum, die Wohnung nach Marktpreisen neu zu bewerten. Und dies führt in jedem Falle zu einer unschönen Überraschung. Das war mir erwähnenswert, weil immer noch viele Genossenschaftsbewohner der Meinung sind, die Wohnung gehe entweder irgendwann in Eigentum über, oder sie können nach Ablauf einer gewissen Frist quasi zu ursprünglichen Herstellkosten übernommen werden. Traurig, aber wahr.

 

Wenn Du hier tatsächlich von einer Genossenschaft sprichst (viele Leute verwechseln leider Genossenschaft mit x-beliebigem Bauträger), ist es so, dass Genossenschaften NICHT GEWINNORIENTERT arbeiten dürfen.

Die Kaufpreisermittlung ist extrem simpel: Herstellungskosten + 2 % davon (§ 15 d WEG)

Mit den 2 % vom Kaufpreis, den die Genossenschaften "verdienen" dürfen, sponsern sie aber auch nicht den Betriebsausflug der Mitglieder, sondern sind diese 2 % "Gewinn" tatsächlich als "Rücklage" zu buchen, die wiederum zum Kauf neuer Grundstücke herangezogen wird.

Das Wort "Eigentumsübergang" gibt es meines Wissens gar nicht, es heißt "Eigentumsübertragung".

"Irgendwann" geht im Leben gar nix ins Eigentum, auch keine Wohnung, dazu bedarf es schon immer einer Willenerklärung des Hauptmieters.

Natürlich gibt es immer wieder Menschen, die extrem beratungsresistent sind und grundsätzlich nicht das hören, was ihnen gesagt wird; sondern was in ihrer Vorstellung so sein soll. Diese Menschen glauben dann wahrscheinlich auch, dass die Wohnung irgendwann "automatisch" Eigentum wird.........

Bei meiner Genossenschaft ist es so, dass bereits zum Mietvertrag ein Beiblatt mit der Zusicherung der Eigentumsbegründung dazugegeben wird.

 

also meine genossenschaft hat mir gleich zu beginn gesagt dass die wohnungen nach 10 jahren geschätzt werden und man noch nicht sagen kann was sie in 10 jahren wert sein werden! vor allem muss man ja dann wieder einen beachtlichen teil hinlegen und der rest ist dann wieder auf jahre zu zahlen!
lg althea